2026-01-22
“一体抓好新城建设与老城更新，实施城市品质化管理行动，提升城市颜值。”自江门市委书记陈杰履新以来，城市品质化建设管理成为江门发展部署中的高频词。从长堤历史文化街区的活化利用到甘化厂工业遗产的焕新规划，从绿美江门生态建设到精细化城市更新的稳步推进，当前，江门正全方位发力擦亮侨乡名片、提升城市颜值。在这幅城市焕新的生动图景中，散落于核心商圈、新城腹地、交通枢纽等寸土寸金板块的多处“沉睡资产”，也正通过多方协同发力逐步“苏醒”，既补上城市颜值提升的“断点”，也回应着无数家庭的民生期盼，与江门纵深推进大湾区建设、打造幸福侨乡的发展步调同频共振。本期“问政2026”栏目聚焦江门“沉睡资产”的激活实践，探寻破局路径，回应市民对城市品质与民生保障的双重期待。
在江门主城区，蓬江、江海、新会的多处“沉睡资产”正加速挣脱沉寂枷锁，黄金板块的价值潜力被逐步唤醒。
位于蓬江区堤东路与东华一路交叉口西北侧的江晟大厦，前身为广东省第七建筑集团有限公司选址，因企业破产清算空置超20年，后由江晟公司购入整体产权重建为江晟公司总部大楼。这个总投资 2.5亿元、占地6.6亩的项目，规划用地面积4402平方米，建设用地面积4015平方米，将建一幢23层的商业办公建筑，配套145个停车位，打造成集商业、酒店、商务办公于一体的亿元商业总部经济大厦，为江门增添一座新的地标建筑。目前，项目已正式动工，施工正有条不紊地进行。
在蓬江区胜利路160号地块上，胜坚紫悦花园10#商业楼的焕新同样令人期待，这个由广东胜坚集团与白沙街道紫莱经联社合作开发的项目，2018年11月开工后因市场环境变化于2019年5月暂停。2025年，胜坚紫悦花园10#商业楼盘活工作取得重大进展，项目正式复工建设，总建筑面积为1.32万平方米，层数为地下一层，地上四层，目前外立面建设已基本完成，现正同步开展招商工作。
江海区的“沉睡资产”激活实践同样示范意义。位于江海区光博路1 号的江海新天地（原光博汇），2012年启动建设后曾陷入停摆，2023年5月江海区国资平台江海门户正式接手，通过精准定位、业态创新与智慧运营，将其重塑为45万平方米的“产业+文旅+商业”非标商业大湾区微度假综合体。项目涵盖悦动云台、产业区、文旅商业区以及酒店板块，计划分三期开发，目前首期悦动云台各项装修已接近尾声，众多品牌商家纷纷入驻，计划在春节前夕正式开门迎客，为市民带来全新消费体验。
位于江海区府西板块景贤小学东侧的明泰广场，2019年举行动工仪式后一度进展缓慢，2025年12月项目正式“重启”。经过优化调整，建筑高度从原120米降至百米以下，建筑功能由公寓、酒店、会所调整为办公、酒店，商业裙楼与塔楼轮廓同步优化，目前打桩机已入场试桩，项目正式动工，沉寂的地块再次响起建设的号角。
2025年12月，明泰广场正式“重启”，打桩机已入场试桩。南都N视频记者 严亮 摄
位于新会区枢纽新城的江门钧明欢乐世界，同样在唤醒之路上稳步前行。这个位于明德路与江门大道相交西南角的项目，原计划建设室内游乐园、国家A级电竞馆、五星级主题酒店等，打造大湾区文旅新地标。虽曾因资金问题导致商业主体结构完工后长期闲置，但住宅部分已实现部分交付。2025年8月，江门钧明欢乐世界通过公众号官宣项目一期已全面交付，大商业的复工与建设工程正按计划推进中，大商业计划2026年第三季度开业。今年1月2日、11日、18日，项目通过官方视频号持续更新复工动态，从视频内容来看，施工内容主要包括大商业外立面外架搭设、商业街外架搭设、住宅地下室施工、侨街施工等。
今年1月，江门钧明欢乐世界发布视频公布复工情况。来源：江门钧明欢乐世界视频号截图
这些“沉睡资产”的形成并非偶然，激活过程中也曾面临多重挑战。资金链断裂是此前多数项目陷入停滞的核心共性问题，江门市合璟华富地产顾问有限公司总经理黄锦康指出，市场化盘活的核心逻辑在于活化后的资产收益能否覆盖盘活成本并产生正回报，而盘活成本包括原有债务清偿、摩擦与管理成本、硬件施工投入三大类。当前商业年化收益率普遍在3%-4%，地段较差的不足3%，难以覆盖部分项目持续产生的利滚利债务，这成为市场化盘活的重要阻碍。同时，随着市场趋于理性，投资者更关注长远租金回报，叠加线上消费普及对线下商业的冲击，商业项目收益预期走低，进一步增加了相关“沉睡资产”的激活难度。
江门市人大代表、台山市博达企业管理有限公司董事长苏培适则提到，这些“沉睡资产”多为商业体、商品房或写字楼，体量较大且涉及的经济、历史问题远多于普通闲置资产，利益协调难度极大，即便多数相关方达成一致，少数分歧也可能影响项目推进，这也是激活过程中需要攻克的重要难题。
面对挑战，江门并未退缩，而是以政府牵头、国资发力、市场协同的多元路径，奏响“沉睡资产”的唤醒序曲。
在政府层面，蓬江区的实践颇具代表性。2024年蓬江区成立烂尾楼盘活处置工作专班，由区住建局牵头，针对各项目规划调整、资金短缺、诉讼纠纷等难点，会同市区两级相关部门及属地镇（街），坚持“一楼一策”原则，制定专项处置方案。这一机制在胜坚紫悦花园10#商业楼盘活过程中成效显著：分管区领导多次召集多部门召开协调会、研讨会、约谈会，查明项目难点与矛盾，指导制定盘活方案，协助企业追回被查封资金，推动各方搁置争议，促成项目2025年复工，目前，该项目的外立面建设基本完成，正同步开展招商。
此外，2025年蓬江区还推动利和广场、幸福里、滨江·侨都汇等大型商业综合体盘活升级，唤醒商业面积超30万平方米，预计社会消费品零售总额增长6%、全市排名第一。逸豪酒店商业区已于2025年9月正式开业，中旅大厦开发公司正对中旅项目AB地块进行平面、立面建筑方案重新设计讨论，待相关设计方案确定后报自然资源部门审批。值得一提的是，上月，蓬江区还明确提出今年将重点盘活江晟大厦、森汇大厦、车行世界、中旅大厦、森汇大厦、人人乐等商贸大厦。
除了政府层面的牵头推动与政策赋能之外，国资平台凭借资金优势和资源整合能力，成为江门盘活复杂停滞项目的“主力军”。以江海区的实践为例，江海区国资平台江门市江海门户建设有限公司于2023年接手原光博汇项目后，大胆创新转型，将其重塑为“产业+文旅+商业”一体化的江海新天地，不仅破解了项目停滞难题，更创造了可复制的实践样本。
长效监管机制的建立，则为从源头上防范新的“沉睡资产”提供了坚实保障。江门常态化推进“交地即交证”“竣工即交证”“交房即发证”“抵押即交证”等便民举措，2025年启动新一轮化解不动产登记历史遗留问题工作，将摸排问题类型从“国有土地上已经出售的城镇住宅类型”拓宽到工业、商业、车位等多种类型，并持续指导各地在各环节实施全链条动态监管，从源头上避免产生新的遗留问题。据江门市自然资源局统计数据显示，按2025年摸排项目统计，截至2025年9月10日，全市已化解项目8个、涉及套数1030套，套数化解率为88.26%，化解率在全省排名第二位。其中，新会区、台山市、开平市、鹤山市和恩平市项目数量化解率和套数化解率均已达到100%。
尽管江门在“沉睡资产”激活中已取得阶段性进展，但要实现全面唤醒，仍需立足侨乡特质、区域格局与民生诉求，探索更多元、更具温度与力度的路径。
激活“沉睡资产”，首先需打破“就项目论项目”的狭隘思维，要将其纳入城市发展全局统筹考量，让历史文化载体与商业资产都能适配城市发展需求。黄锦康认为，资产价值核心在于未来收益而非总价，只要收益能覆盖成本并盈利，就能吸引投资者。他建议，可将“江门三点三精彩之旅”文旅IP与侨乡文化、本土特色相结合，为盘活的商业项目或闲置资产打造有文化内涵的消费场景，提升资产吸引力。
苏培适则强调，“沉睡资产”的激活离不开政府、市场与社会各界的协同发力：政府需主动介入协调，提供政策支持，如允许工业用途项目转型为商业或保障性住房；市场层面可通过新债权人破产重整，将债务固化后推向市场，由新运营商用租金或收益逐步偿还历史债务；社会各界则需形成共识，尤其是涉及多方权益时，要通过协商化解矛盾。他建议，政府需先依法推动资产契合市场需求，出台政策明确投资者权益保障，详细做好方案对接投资者，确保资金到位、项目落地并实现良好回报。同时，要做好台账管理，对“沉睡资产”分门别类摸清底细，明确问题类型，为后续精准处置提供坚实依据。
“沉睡资产”的激活，从来不是单一项目的简单重启，而是城市肌理的精细修复，更是民生期待的暖心回应。这一过程，考验着江门是否能守住“民生为本”的初心，是否能延续“敢闯敢试”的精神，是否能扛起“粤港澳大湾区新增长极”的责任。2026年的江门，正站在融入大湾区发展的关键节点，破解“沉睡资产”难题，不仅是为了让城市颜值更靓丽，更是为了凝聚民心、优化营商环境、夯实发展根基。期待江门以“一楼一策”的韧劲啃下“硬骨头”，以政策赋能、国资托底、市场运作的多元合力，让每一处“休眠资产”都能重焕生机，让侨乡的发展底色更暖、品质更高，在大湾区建设浪潮中交出更亮眼的民生与发展答卷。
全国各地城市加速精细化建设和管理，以前团的地或霸占的核心地段加速处理，做实市中心。
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